Как оценить недвижимость, которую хотите взять в залог

Если выдаете займ под залог, нужно оценить его стоимость. Так вы поймете, сможете ли вернуть сумму долга и проценты по нему в полном объеме в случае, если заемщик по какой-то причине не сможет платить. Можно сделать все быстро самостоятельно: рассказываем, как оценить недвижимость, которую хотите взять в залог по договору займа.

Автор: Дарья Сопина
ФОНД БРИДЖ
ФЕВРАЛЬ 2021

Шаг №1: осмотрите предмет залога

Попросите заемщика показать вам жилье и оцените его, как покупатель. Посмотрите на состояние ремонта, планировку, метраж, материал строительства дома, наличие инфраструктуры неподалеку. Поставьте себя на место реального покупателя и интересуйтесь всем, что может быть важно — от наличия шумных соседей до перебоев с водоснабжением.



Не оценивайте мебель и предметы декора — в случае продажи должник, скорее всего, заберет их с собой из жилья

Ваша задача на этом этапе — сформировать краткое описание предмета залога. Запишите все, что понадобится для будущей оценки:
  • основные характеристики типа этажности, площади, количества комнат, планировки;
  • плюсы типа магазина на первом этаже, закрытой парковки и школы неподалеку;
  • минусы типа неостекленного балкона, завода рядом или чего-то еще.

Во время такой проверки вы не только узнаете больше о недвижимости, но и убедитесь, что она вообще есть, и в случае чего вы сможете ее продать. Бывает такое, что заемщик может предоставить документы на неликвидную недвижимость: в ЕГРН она зарегистрирована, но фактически дом после наводнения или квартира в доме после пожара в многоквартирном доме. Продать такое жилье по рыночной стоимости будет невозможно.


А еще бывает, что по документам все нормально, но сам дом расположен у кладбища и выглядит мрачно. Не каждый захочет купить такой. Именно поэтому нужно лично осматривать жилье

Шаг №2: определите рыночную стоимость

Рыночная стоимость жилья — та, за которую его можно продать на свободном рынке. Чтобы найти ее, вам понадобятся доски объявлений типа «Авито», «Юлы», «Циана» и других, на которых размещают объявления о продаже недвижимости.

Чтобы определить рыночную стоимость жилья, найдите цену на аналогичную недвижимость. Поищите на досках объявлений объекты, максимально похожие на тот, который хотите взять в залог:
  • в том же городе и районе, а еще лучше — в том же доме, если речь идет о квартире;
  • с той же планировкой и с тем же количеством комнат;
  • с той же инфраструктурой неподалеку;
  • в том же типе дома или поселка;
  • с теми же плюсами и минусами.

Искать похожее жилье можно быстро с помощью фильтров по параметрам, которые вы записывали ранее. Укажите квадратуру, город и район, а потом просто отберите подходящие предложения.




Рыночная стоимость жилья — та, за которую его можно продать на свободном рынке. Чтобы найти ее, вам понадобятся доски объявлений типа «Авито», «Юлы», «Циана» и других, на которых размещают объявления о продаже недвижимости.

Чтобы определить рыночную стоимость жилья, найдите цену на аналогичную недвижимость. Поищите на досках объявлений объекты, максимально похожие на тот, который хотите взять в залог:
  • в том же городе и районе, а еще лучше — в том же доме, если речь идет о квартире;
  • с той же планировкой и с тем же количеством комнат;
  • с той же инфраструктурой неподалеку;
  • в том же типе дома или поселка;
  • с теми же плюсами и минусами.

Искать похожее жилье можно быстро с помощью фильтров по параметрам, которые вы записывали ранее. Укажите квадратуру, город и район, а потом просто отберите подходящие предложения.




На «Циане», например, есть такие фильтры — заполните их как можно подробнее, и система покажет самые похожие объекты

Важно, чтобы все объекты недвижимости были максимально похожи на тот, который вы хотите взять в залог. Поэтому внимательно читайте описания и отбирайте только то жилье, которое отличается в каких-то незначительных мелочах. Иначе расчеты будут неверны.

Например, квартиры одной площади и планировки могут быть в кирпичных 16-этажных домах, но в первом доме будет только детская площадка и парковка на улице, а во втором — подземный паркинг, шлагбаум, видеонаблюдение. Понятно, что второе жилье будет стоить дороже. Примете его во внимание при расчете — получите завышенную рыночную стоимость.

Чем больше объектов вы найдете, тем точнее будут расчеты. Подберите минимум 5–10 объявлений и вычислите среднерыночную стоимость жилья. Вот формула:

среднерыночная стоимость = сумма цен на все жилье / число объектов

Сложите цены на все объекты, которые нашли, а потом разделите на число объявлений. Например, есть три дома — один стоит 1,2 млн ₽, другой 1,5 млн ₽, третий — 1,4 млн ₽. В сумме это 4,1 млн ₽. Делим на три и получаем среднерыночную стоимость примерно в 1,37 млн ₽. Готово: быстрая оценка недвижимости для залога завершена.



Шаг №3: примите решение, исходя из среднерыночной стоимости

Когда узнали среднерыночную стоимость жилья, сравните ее с суммой займа и процентами по нему. Нельзя давать деньги в долг, если примерная цена залога меньше той суммы, которую в общем будет должен заемщик.

Например, вы даете в долг 2 млн ₽ под 10% годовых на год. Итого заемщик должен заплатить вам 2,2 млн ₽. Если жилье будет стоить 2,1 млн ₽, вы уже рискуете не получить часть прибыли.

Давать в долг сумму, равную стоимости жилья, тоже нельзя — вы потеряете так прибыль или часть капитала. Дело в том, что в случае продажи вам придется тратить деньги на:
  • суд или нотариуса, чтобы переоформить право собственности на себя;
  • подготовку полного пакета документов для продажи, если его нет;
  • предпродажную подготовку квартиры типа генеральной уборки или косметического ремонта, если он нужен.

А еще вам придется дать скидку от среднерыночной стоимости жилья, чтобы продать его быстрее. Обычно скидка составляет 10–15%: чем дешевле выставите недвижимость на продажу, тем быстрее ее купят.

Все эти затраты могут составлять 30–40% от стоимости самого жилья. И если заемщик должен вам 1,5 млн ₽, а квартира стоит 1,7 млн ₽, вы можете не вернуть даже то, что заняли ему — например, если продадите в итоге за 1,2 млн ₽.

Именно поэтому выдавайте займ, только если его сумма составляет 50% или меньше от стоимости залога. Так вы гарантированно вернете и сам долг, и проценты по нему в случае, если заемщик не сможет платить.


Мы в фонде «Бридж Кредит» работаем именно так. Занимаемся инвестициями в займы под залог и проводим сделки, только если сумма долга не превышает 50% от стоимости залога. Подбираем подходящие сделки и оформляем документы сами — от вас нужны только подписи. Если хотите инвестировать в займы под залог недвижимости, но не хотите тратить время на оценку жилья, обращайтесь к нам. Предложим инвестировать в займы с доходом до 22% годовых.


СОЦ СЕТИ
Подпишитесь на рассылку
© 2018 ООО Фонд Бридж
ИНН: 7806567101
Made on
Tilda