5 рисков для инвесторов в займы под залог недвижимости

Есть такой тип инвестиций, как займы под залог недвижимости или чего-то еще. Это когда вы занимаете человеку деньги, а потом он отдает их с процентами.
Звучит просто и убедительно, но в любых инвестициях есть риски. Займы под залог — не исключение. Рассказываем, какие риски существуют в подобных сделках, как их избежать и что делать, если вы уже с ними столкнулись.

Автор: Дарья Сопина

Риск первый: заемщик не вернет деньги

Может произойти такая ситуация: вы дали в долг, а человек пропал. Он не берет трубку и не живет по месту прописки, а где он работает или когда появляется на рабочем месте, вы не знаете. Да и если вы дали в долг крупную сумму денег, недобросовестный заемщик может вообще переехать в другой город. Вы просто не будете знать, куда он уехал и как его найти. Такое произойдет, если человек изначально не планировал возвращать деньги.

А еще в жизни случается разное — заемщика могут уволить с работы, он может попасть в ДТП или его жене срочно понадобятся деньги на операцию. Тогда он временно (или постоянно в зависимости от форс-мажора) не сможет платить вам.

Как защититься. Почитайте, какие документы нужны для оформления займа под залог.

Подпишите их с заемщиком, и он никуда не денется. Даже если уедет в другой город, вы обратитесь к нотариусу или в суд и сможете продать его имущество.

Что делать, если это уже произошло. Если вы уже кому-то заняли без подписания документов и человек пропал, вернуть деньги будет сложно. Можно попробовать собрать доказательства займа:

  • запись с видеорегистратора в автомобиле;
  • показания свидетелей;
  • чеки о перечислении денежных средств;
  • записи разговоров по телефону, в которых заемщик не отрицает факт долга.

С ними можно обратиться в суд. Но нет никаких гарантий, что он встанет на вашу сторону и обяжет заемщика вернуть деньги. А даже если и обяжет, заемщик может быть официально безработным, и тогда будет оплачивать 100–150 ₽ раз в три месяца — вы ничего не сможете с этим сделать.

Если заемщик не может платить из-за форс-мажора, теоретически у вас есть два варианта:

  • подать в суд или обратиться к нотариусу, чтобы продать предмет залога и вернуть деньги;
  • войти в положение заемщика и дать ему отсрочку платежей, чтобы он смог позже рассчитаться.

Что выбрать — решать вам. Если заемщик может предоставить доказательства того, что в его жизни произошел форс-мажор, рекомендуем войти в его положение и предоставить отсрочку.

В своих сделках мы предлагаем мирное решение ситуации, которое устроило бы обе стороны. Если инвестор не согласен дать отсрочку, мы можем выкупить у него сделку. Он получает сумму долга и проценты по нему, а заемщик потом платит по долгу нам.

Риск второй: заемщик продаст залог

Человек, который изначально не планировал возвращать долг, может продать предмет залога. Тогда у вас не будет никаких рычагов воздействия на него, и он просто не вернет деньги.

А еще заемщик может продать предмет залога, если сложилась какая-то непредвиденная ситуация: например, у него появились новые долги, нужно оплатить лечение или учебу ребенка. Тогда, если у него нет другого имущества, он может решиться продать предмет залога. И если вы неправильно оформили документы, сделает это. У вас так же не будет никаких гарантий возврата долга.

Как защититься. Регистрируйте договор залога в Росреестре через МФЦ или заверяйте его нотариально. Тогда на предмет залога наложат обременение, и заемщик не сможет продать недвижимость без вашего разрешения.

Что делать, если это уже произошло. Попробуйте оспорить сделку купли-продажи в суде и вернуть заемщику право собственности, а потом зарегистрируйте обременение. Чтобы сделать это, вам понадобится хороший юрист.

ПОЛУЧИТЬ КВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЕТ ФОНДА

Риск третий: заложенное имущество не окупает затрат

Представьте ситуацию: вы оформили займ, все хорошо. Заняли 1 млн ₽ на год под ставку 10% и взяли в качестве залога жилье стоимостью 1,2 млн ₽. Заемщик сначала платит по договору, а потом перестает, или вообще не платит с самого начала.

Вы начинаете продавать имущество и выясняете, что будут дополнительные затраты:

  • 50 000 ₽ — на оформление документов;
  • 30 000 ₽ — на услуги агентства, которое займется продажей;
  • 150 000 ₽ — скидка покупателю, чтобы жилье быстрее купили.

И если вы продадите все как есть, выручите всего 970 000 ₽. Мало того что вы не получите проценты, так еще и не полностью вернете сумму инвестиций.

Как защититься. Принимайте в качестве залога недвижимость, рыночная стоимость которой превышает сумму займа. Так вы сможете потратить средства на оформление сделки и сделать скидку покупателю для быстрой продажи, и все равно получите обратно сумму долга и проценты по нему. Например, мы работаем со сделками, стоимость залога в которых минимум на 50% больше, чем сумма займа.

Не лишним будет перед подписанием документов самому проверить стоимость залога. Закажите независимую оценку и убедитесь, что в случае невозврата денег вы получите ту сумму, которая прописана в договоре займа.

Что делать, если это уже произошло. Можно попытаться договориться с заемщиком о том, что он вернет оставшиеся средства. Но это может не сработать. Обращаться в суд бессмысленно: он установит, что обязательства по договору залога были выполнены.

Риск четвертый: с имуществом может что-то случиться

Многоквартирный дом может пострадать от бытового газа, дача — от наводнения, коммерческое помещение — от пожара. Может произойти все, что угодно. И если форс-мажор случается с предметом залога, вы фактически лишаетесь гарантии.

Продать заложенную недвижимость после пожара или другого катаклизма вы уже не сможете. А даже если и сможете, получите сумму намного меньше рыночной стоимости, прописанной в договоре. Этих денег точно не хватит на то, чтобы окупить долг и проценты по нему. Заемщик же может просто перестать платить по займу, и тогда вы потеряете большую часть вложенных средств.

Как защититься. Застрахуйте предмет залога, и тогда никакие форс-мажоры не будут страшны. Есть два варианта страховки:

  • Страхователем выступаете вы, и в случае проблем компания платит деньги вам. Вы забираете себе сумму, которая нужна для погашения долга и процентов, и отдаете остальное заемщику.
  • Страхователем выступает заемщик. Тогда в договоре займа и залога нужно прописать, что он в случае страхового случая возвращает вам деньги из тех, которые выплатит страховая.

В своей практике мы чаще всего используем первый вариант, когда имущество страхует инвестор. Так процесс погашения займа происходит быстрее и с меньшей волокитой.

Что делать, если это уже произошло. Единственное возможное решение — договориться с заемщиком об оформлении нового залога. Но войдите в его положение и хотя бы дайте отсрочку платежей по основному договору.

НАЧАТЬ ВЫДАВАТЬ ЗАЙМЫ ПОД ЗАЛОГ

Риск пятый: имущество нельзя будет продать

Может произойти такая ситуация: заемщик не возвращает деньги. Сделка зарегистрирована по всем правилам, и вы решаете продать недвижимость, но не можете этого сделать. Все потому, что есть проблемы:

  • квартира куплена в браке, и супруг против продажи имущества, а до этого не давал разрешения на сделку;
  • в доме прописаны несовершеннолетние, которым просто некуда выписаться;
  • жилье было недавно получено по наследству, и объявился еще один претендент на него.

Подобных ситуаций может быть много. Вполне возможно, что вам даже удастся отстоять в суде свою правоту и продать предмет залога, но вы потратите на это много времени, нервов и денег. Судебные заседания по подобным делам могут длиться не один месяц.

Как защититься. Берите в качестве залога юридически чистую недвижимость — просите заемщика предоставить все документы на нее. И страхуйте себя от неприятных ситуаций: например, если квартира куплена в браке, оформляйте договор займа и залога на обоих супругов или просите супруга заемщика письменно подтвердить свое согласие на сделку и заверяйте его.

Что делать, если это уже произошло. Запаситесь терпением, наймите хорошего юриста и отправляйтесь в суд. Если все документы правильно оформлены, у вас есть шанс продать предмет залога и вернуть таким образом деньги с процентами.

Повторим: что сделать, чтобы снизить риски инвестиций в займы под залог

  • Оформляйте займ по закону. Заключайте договор займа и залога, и ваши договоренности будут закреплены. Если заемщик не вернет деньги, вы обратитесь к нотариусу или в суд и продадите его имущество.
  • Фиксируйте договор залога в Росреестре. Тогда заемщик не продаст недвижимость без вашего ведома — сделку просто не проведут.
  • Оценивайте стоимость залога. Берите в качестве залога что-то, что превышает сумму займа как минимум на 30–40%, а лучше — на 50%.
  • Страхуйте предмет залога. Можно оформить страховку на себя, можно на заемщика, но тогда придется прописать дополнительные условия в договоре.
  • Проверяйте недвижимость. Старайтесь работать с юридически чистым жильем, которое не принесет проблем. Просите документы у собственника и проверяйте историю сделок с недвижимостью.

Наш фонд «Бридж кредит» работает с займами под залог уже три года. Мы правильно оформляем все документы, регистрируем их в Росреестре и страхуем недвижимость. Принимаем в качестве залога только юридически чистое жилье, стоимость которого как минимум на 50% превышает сумму займа.

Если вы тоже хотите инвестировать в займы под залог, но боитесь ошибиться, обращайтесь к нам. Инвесторы зарабатывают с нами 11–22% годовых: мы просто предлагаем им сделки, и если они соглашаются, готовим документы. Все, что нужно — просто подписать их.

СВЯЗАТЬСЯ С ФОНДОМ БРИДЖ КРЕДИТ

Читайте так же

ВСЕ Статьи